Scheidungen sind emotionale Herausforderungen, die viele Fragen aufwerfen, insbesondere wenn es um Immobilieneigentum geht. In diesem Beitrag werden wir uns damit befassen, was passiert, wenn Ehepartner im Falle einer Scheidung gemeinsam eine Immobilie besitzen, insbesondere in den Städten Rauenberg, Wiesloch, Walldorf, Nußloch und anderen nahegelegenen Orten. Wir werden uns auch mit wichtigen Aspekten wie Zugewinnausgleich und der Zukunft der gemeinsamen Immobilie befassen.
Die Schlüsselfragen zusammengefasst:
- Im Scheidungsfall müssen die Partner eine Entscheidung bezüglich ihrer gemeinsamen Immobilie treffen: Realteilung, Verkauf, Auszahlung, Übertragung an die Kinder oder Vermietung.
- Der Immobilienkredit kann weiterhin von beiden Partnern getilgt oder vorzeitig aufgelöst werden, und die Eigentumsanteile werden durch Auszahlung übertragen.
- Bei Uneinigkeit kann es zur Teilungsversteigerung kommen, und es sind steuerliche Aspekte wie Spekulationssteuer und Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen.
Die Rolle von Güterstand und Zugewinnausgleich bei einer Scheidung mit Haus:
Ohne Ehevertrag befinden sich Ehepartner automatisch in einer Zugewinngemeinschaft. Dies bedeutet, dass das Vermögen, das vor der Eheschließung erworben wurde, jeweils im Alleineigentum bleibt. Das während der Ehe erworbene Vermögen wird hingegen gemeinsam besessen. Beim Zugewinnausgleich werden das Anfangs- und Endvermögen bei Scheidung gegenübergestellt. Dabei wird berechnet, wie viel Vermögen die Ehepartner bei Eheschließung hatten und wie viel es heute wert ist. Bei einem höheren Zugewinn zahlt der Partner mit dem größeren Vermögenszuwachs den Zugewinnausgleich, um ein gleiches Vermögen für beide Partner sicherzustellen.
Ein gemeinsam erworbenes Haus gehört beiden Partnern. Wenn ein Partner während der Ehe ein Haus durch Erbschaft erwirbt, wird dieses bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs nicht berücksichtigt.
Hinweis:
Da die Frage, was mit einer gemeinsamen Immobilie im Falle einer Scheidung geschehen soll, nicht einfach zu beantworten ist, kann es ratsam sein, vor der Eheschließung in einem Ehevertrag festzuhalten, wie eine im Laufe der Ehe erworbene Immobilie im Scheidungsfall behandelt wird.
Was passiert bei einer Scheidung mit der Immobilie?
Idealerweise treffen beide Ehepartner gemeinsam eine Entscheidung darüber, was mit ihrer gemeinsamen Immobilie nach der Trennung geschehen soll. Hier gibt es verschiedene Optionen:
- Realteilung: Wenn möglich, kann das Haus in zwei separate, eigenständige Einheiten umgebaut werden, wobei beide Ehepartner jeweils Eigentümer einer dieser Einheiten bleiben.
- Verkauf des Hauses bei Scheidung: Die Ehepartner teilen den Verkaufserlös unter sich auf.
- Ein Ehepartner zahlt den anderen aus und behält das Haus. Dabei wird der alleinige Eigentümer im Grundbuch eingetragen, während der andere Partner ausgetragen wird.
- Die Immobilie wird auf die Kinder übertragen.
- Das Haus bleibt im Besitz der Ehepartner und wird vermietet, wobei die Mieteinnahmen zwischen den Ex-Partnern aufgeteilt werden.
Unter bestimmten Umständen können sich die Partner auch dafür entscheiden, im Haus zu wohnen und es trotz Trennung gemeinsam zu nutzen. In diesem Fall wird bei der Scheidung ein gemeinsames Wohnrecht vereinbart, wobei klare Abgrenzungen für die Trennungsjahresregelung festgelegt werden.
Wissenswert:
Um einen möglicherweise zeitaufwendigen Verkauf und damit einen eventuell niedrigeren Verkaufspreis zu vermeiden, empfiehlt es sich, den Verkauf bereits während des Trennungsjahres anzustreben. Wenn Sie unsicher sind, wie viel Ihre Immobilie derzeit wert ist, bieten wir Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung an.
Was passiert, wenn der Immobilienkredit im Falle einer Scheidung mit Haus noch nicht abbezahlt ist?
Es ist keine Seltenheit, dass der Immobilienkredit im Falle einer Scheidung noch nicht vollständig abbezahlt wurde, da Immobilienfinanzierungen oft über Jahrzehnte laufen. Wenn der Kredit auf beide Ehepartner läuft, wird er in der Regel auf den Partner übertragen, der das Haus im Rahmen der Scheidung übernimmt, vorausgesetzt, die Bank stimmt zu. Es ist jedoch möglich, dass die Bank die Zustimmung verweigert, beispielsweise wenn sie den alleinigen Immobilieneigentümer für nicht kreditwürdig hält.
In diesem Fall ergeben sich verschiedene Möglichkeiten:
- Die Partner einigen sich darauf, den Kredit gemeinsam weiter zu tilgen. Der Partner, der nicht Eigentümer der Immobilie ist, kann seinen Anteil an der Tilgung auf anderem Wege von seinem Ehepartner zurückerhalten, beispielsweise durch Trennungsunterhalt.
- Falls die Ehepartner sich nicht darauf einigen, den Kredit gemeinsam weiterzuzahlen, kann der Kredit vorzeitig aufgelöst werden. Der Alleineigentümer benötigt dann einen neuen Kreditvertrag, um die Restschuld zu begleichen.
Wissenswert:
Bei vorzeitiger Kreditauflösung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Übertragung der Eigentumsanteile im Scheidungsfall:
Wenn ein Partner das gemeinsame Haus in Rauenberg, Heidelberg oder Heilbronn behält, zahlt er den anderen Partner bei der Trennung aus, da die Immobilie in der Regel beiden Partnern je zur Hälfte gehört. Während der Scheidung mit Haus überträgt ein Ehepartner seinen Miteigentumsanteil auf den anderen Partner. Um den Wert des Hauses bei der Scheidung zu ermitteln, werden die bestehenden Verbindlichkeiten vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Da beide Eheleute hälftige Eigentümer sind, wird das Ergebnis durch zwei geteilt. Ein Beispiel: Das Haus hat einen Wert von 300.000 Euro, die Verbindlichkeiten belaufen sich auf 120.000 Euro:
- 300.000 Euro abzüglich 120.000 Euro ergibt 180.000 Euro
- 180.000 Euro geteilt durch 2 ergibt 90.000 Euro
In diesem Beispiel würde der Ehepartner mit 90.000 Euro ausbezahlt. Wenn eine Auszahlung nicht möglich ist, kann der Betrag unter Umständen mit Unterhaltszahlungen oder dem Zugewinnausgleich verrechnet werden. Eine Stundung des Kaufpreises ist ebenfalls möglich und hängt von der Vereinbarung beider Parteien ab.
Scheidung mit Haus – Wann kommt es zur Teilungsversteigerung?
Wenn sich die Partner nicht auf den Hausverkauf bei Scheidung einigen können, hat jede Partei das Recht, beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen. In diesem Fall wird ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen. Der andere Ehepartner wird über die Teilungsversteigerung informiert und hat die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen Einwände vorzubringen. Wenn der Einwand erfolgreich ist, wird die Versteigerung vorerst ausgesetzt und für sechs Monate erneut überprüft. Während einer öffentlichen Versteigerung können die Parteien Gebote abgeben und das Haus im Rahmen der Versteigerung selbst erwerben. Bei einer Teilungsversteigerung wird von einem Verkauf unter Wert ausgegangen, weshalb diese Lösung im Falle eines Hauses und einer Scheidung vermieden werden sollte.
Steuerliche Aspekte im Blick behalten:
Gemäß dem Einkommenssteuergesetz §22 und §23 sind alle Gewinne aus einem privaten Immobilienverkauf steuerpflichtig. Eine sogenannte Spekulationssteuer fällt an, wenn:
- der Eigentümer die Immobilie nicht selbst genutzt hat,
- es sich um ein unbebautes Grundstück handelt,
- die Immobilie aus dem Betriebsvermögen finanziert wurde, oder
- die Immobilie im Rahmen einer Scheidung oder Gütertrennung auf einen Ehepartner übertragen wird.
Die Spekulationssteuer entfällt, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre liegen oder die Immobilie vor der Scheidung für eine bestimmte Zeit vom Eigentümer bewohnt wurde.
Zusätzlich zur Spekulationssteuer kann durch den Eigentümerwechsel bei einer Scheidung mit Haus auch Grunderwerbsteuer anfallen. Um dies zu vermeiden, sollte die Immobilie spätestens im Rahmen der Scheidung auf den späteren Alleineigentümer übertragen werden, da Ehepartner von dieser Steuer ausgenommen sind.
Wissenswert:
Auch bei Verträgen zu laufenden Kosten wie Versicherung, Gas oder Strom sollte im Falle einer Umschreibung auf einen Eigentümer nur noch dieser in den Dokumenten aufgeführt sein.
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