Das Erben einer Immobilie ist eine bedeutsame Angelegenheit, die mit verschiedenen rechtlichen und praktischen Aspekten verbunden ist. In diesem Blogbeitrag möchten wir Ihnen einen Überblick darüber geben, welche Punkte besonders wichtig sind, wenn Sie eine Immobilie in Rauenberg, Wiesloch, Walldorf, Nußloch, Mannheim oder Heidelberg erben. Von der Erbfolge bis zur Immobilienbewertung – wir beleuchten die entscheidenden Schritte, damit Sie optimal informiert sind.
Erbschaft: Was tun, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben?
Fast die Hälfte aller Erbschaften umfasst eine Immobilie. Hier erfahren Sie, welche Punkte Sie als Erbe beachten sollten, wie Erbschaftssteuern berechnet werden, welcher Freibetrag für geerbte Häuser oder Wohnungen gilt und welche Besonderheiten eine Erbengemeinschaft mit sich bringt.
Zusammengefasst:
- Bei fehlendem Testament oder Erbvertrag greift die gesetzliche Erbfolge.
- Durch Schenkungen, Vermächtnisse oder einen Erbvertrag kann der Erblasser das Immobilienerbe zu Lebzeiten regeln und Steuern vermeiden.
- Das Grundbuch muss nach dem Erbfall berichtigt werden, und der Erbe wird als Eigentümer eingetragen.
- Nach dem Tod eines Erblassers geht die Immobilie automatisch auf die Erben über, die auch für etwaige Schulden haften. Erben haben die Möglichkeit, die Erbschaft auszuschlagen, besonders bei überschuldeten Erbschaften.
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Was geschieht bei der Erbschaft einer Immobilie?
Nachdem ein Erblasser verstorben ist, wird dessen Erbschaft und somit der gesamte Nachlass automatisch auf seine Erben übertragen. Wer erbt, ergibt sich aus der gesetzlichen Erbfolge und gegebenenfalls testamentarische Verfügungen des Erblassers.
Erben erhalten den kompletten Besitz des Verstorbenen. Als Rechtsnachfolger des Verstorbenen, auf den alle Rechte und Pflichten übergehen, sind diese auch für etwaige Schulden verantwortlich. In der Praxis bedeutet das, dass Sie für diese Schulden mit ihrem eigenen Vermögen haftbar sind. Nachlassempfänger sollten sich daher genau über den Nachlass erkundigen und die Erbschaft unter Umständen ausschlagen.
Hinweis: Nach §1939 BGB haben Erblasser die Möglichkeit, jemandem einen Vermögensvorteil zu sichern, ohne ihn als Erben zu benennen. Der sogenannte Vermächtnisnehmer erhält so einen Gegenstand des Vermögens, übernimmt jedoch nicht die Rechtsnachfolge des Verstorbenen.
Wie ist die Erbfolge geregelt?
Erbstufe, Verwandtschaftsverhältnis
Erben 1. Ordnung: Ehepartner, Kinder und Enkelkinder
Erben 2. Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen und deren Kinder
Erben 3. Ordnung: Großeltern, Onkel, Tanten, Cousins und Cousinen und deren Kinder
Erben 4. Ordnung: Urgroßeltern, Großonkel und -tanten und deren Nachfahren
Erben 5. Ordnung: Ururgroßeltern, Urgroßonkel und -tanten und deren Nachfahren
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Erbfolge und die Erbberechtigten in den §§ 1924 bis 1936. Demnach gilt die gesetzliche Erbfolge immer dann, wenn es kein Testament oder Erbvertrag mit anderslautenden Regelungen gibt. Die Erben werden dabei nach ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser in verschiedene Stufen eingeteilt.
Durch die Erbschaft der nächsten Angehörigen werden Erben mit einer weiter entfernten Verwandtschaft von der Erbfolge ausgeschlossen. Konkret bedeutet das: Hat ein Erblasser Kinder, die das Erbe antreten, haben Erben der 2. Ordnung wie Geschwister keinen Anspruch auf die Erbschaft.
Welche Vorkehrungen sollte der Erblasser zu Lebzeiten treffen?
Um Streitigkeiten beim Nachlass zu vermeiden, sollten Erblasser sich idealerweise rechtzeitig Gedanken um das Erbe machen. Insbesondere wenn die Erbschaft Immobilien umfasst, empfiehlt sich eine frühzeitige Planung.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das Erbe zu Lebzeiten zu regeln:
- Testament oder Erbvertrag, wenn von der gesetzlichen Erbfolge abgewichen werden soll.
- Bestimmung eines Testamentsvollstreckers, um Streitigkeiten zu vermeiden.
- Erbverzichtserklärungen, in denen Erben auf ihren Erbteil oder einen Teil des Erbes verzichten. In diesem Zusammenhang vereinbaren Erbe und Erblasser häufig eine Abfindung.
- Schenkung zu Lebzeiten, um das Vermögen erbschaftsteuerfrei zu übertragen.
- Vermächtnis, hier wird ein Teil des Vermögens nach dem Tod übertragen. Im Unterschied zu einem Erben wird ein Vermächtnisnehmer nicht Rechtsnachfolger des Erblassers und auch nicht als Erbe benannt. Der Gegenstand oder der Vermögensteil geht nicht automatisch an den Vermächtnisnehmer über. Vielmehr besteht ein Anspruch an die Erben, den Anteil oder Gegenstand herauszugeben.
Was sind Erblasser- und Erbfallschulden?
Erblasserschulden sind Verbindlichkeiten, die bereits zu Lebzeiten des Erblassers bestanden haben. Dabei kann es sich um Darlehensraten, Mietschulden oder andere Vertragsverpflichtungen handeln. Nach den Regelungen des BGB gehen diese Schulden auf die Erben über. Gibt es also offene Verpflichtungen, etwa weil der Erblasser etwas gekauft, aber noch nicht bezahlt hat, ist diese Schuld von den Erben zu begleichen.
Bei Erbfallschulden handelt es sich um Verbindlichkeiten, die erst durch den Erbfall entstanden sind und durch die Erben zu begleichen sind. Erbfallschulden können beispielsweise Ansprüche gegen die Erben aus Vermächtnissen oder von Pflichtteilsberechtigten sein. Auch die Erbschaftsteuer zählt zu diesen Verbindlichkeiten.
Erbe annehmen oder ausschlagen?
Ob vom Gesetz oder durch ein Testament festgelegt: Kein Erbe ist dazu verpflichtet, eine Erbschaft anzunehmen. Erben haben das Recht, einen Nachlass auch auszuschlagen. Dies bietet sich vor allem bei einem überschuldeten Erbe an. Vor allem, wer eine Immobilie erbt, sollte sich daher genau bezüglich der Vermögensverhältnisse erkundigen: Ist der Kredit für ein geerbtes Haus bereits getilgt oder ist die Immobilie mit einer Hypotheken belastet? Aufschluss hierüber gibt ein Blick ins Grundbuch. Um den sogenannten Verkehrswert der Immobilie zu erfahren, lassen Sie Ihre Immobilie von einem Experten, wie beispielsweise einem Makler, beurteilen.
Erben haben sechs Wochen Zeit, eine Erbschaft auszuschlagen. Dies ist entweder über einen Notar oder den Rechtspfleger am zuständigen Amtsgericht möglich. Die Frist beginnt, wenn der Erbe von dem Erbfall erfährt. Wollen Sie das Erbe ausschlagen, gilt eine Frist von sechs Wochen, innerhalb derer Sie das Erbe ausschlagen können. Die Frist beginnt, wenn der Erbe vom Erbfall erfährt. Wenn Sie das Erbe antreten, gibt es keine Frist und sobald die sechswöchige Ausschlagungsfrist abgelaufen ist, gilt das Erbe als angetreten.
Wie funktionieren Erbvertrag und Testament?
Bei einem Testament legt der Erblasser fest, wer im Falle seines Todes erben soll. Bei einem Erbvertrag ist die Zustimmung der Erben erforderlich. Eine einseitige Änderung des Erbvertrags durch den Erblasser ist nicht möglich. Der Vertrag wird häufig verwendet, wenn eine bestimmte Gegenleistung für das Erbe vereinbart wird.
Dabei gilt eine sogenannte Testierfreiheit, das heißt, es ist denkbar, Angehörige, die eigentlich erben würden, vom Erbe auszuschließen. Dabei ist zu beachten, dass Ehepartner oder Kinder immer einen Anspruch auf den gesetzlichen Pflichtteil haben. Der gesetzliche Pflichtteil beträgt die Hälfte des Erbteils, das dem Erben nach der gesetzlichen Erbfolge zustehen würde.
Schenkung als Alternative zur Erbschaft – was sind die Vor- und Nachteile?
Wenn der Erblasser sein Vermögen bereits zu Lebzeiten an die Erben überträgt, handelt es sich um eine sogenannte vorweggenommene Erbfolge im Rahmen einer Schenkung. Die Schenkung ist nicht nur an die künftigen Erben, sondern an jede andere Person möglich.
Mit der Schenkung können spätere Erbauseinandersetzungen vermieden werden. Zudem werden hohe Vermögenswerte so übertragen, dass Erbschaftsteuer vermieden wird. Für die Schenkung gelten die gleichen Freibeträge wie bei einer Erbschaft, allerdings können diese Freibeträge alle zehn Jahre erneut ausgenutzt werden. Die Höhe der Freibeträge ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Bei umsichtiger und rechtzeitiger Planung kann das Vermögen also ohne Erbschaftsteuer bereits zu Lebzeiten übertragen werden.
Ein Nachteil der Schenkung ist, dass der Schenkende bereits zu Lebzeiten das Eigentum an der Sache verliert und nicht mehr darüber verfügen kann. Handelt es sich um eine Immobilie, kann er sich mit einem Wohnrecht oder einem Nießbrauchrecht absichern.
Warum führt das Jahressteuergesetz 2023 zu höheren Erbschaft- und Schenkungssteuern?
Durch das Jahressteuergesetz hat der Gesetzgeber die Regeln für die steuerliche Bewertung von Immobilien geändert und sie an das aktuelle Preisniveau angepasst. Wenn eine Immobilie Teil des Nachlasses ist, ergibt sich aufgrund der neuen Bewertungsrichtlinien ein höherer Verkehrswert. Infolgedessen können die Freibeträge für Erbschaften und Schenkungen unter Umständen überschritten werden, was zur Erhebung von Erbschafts- oder Schenkungssteuer führt.
Eine Ausnahme gilt für Immobilien, in denen der Erblasser bis zu seinem Tod gewohnt hat: Wenn die Erben innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall in die geerbte Immobilie ziehen und diese als ihren neuen Wohnsitz nutzen, bleibt das Erbe steuerfrei, sofern die Erben dort mindestens zehn Jahre wohnen bleiben.
Haus geerbt: Welche Kosten entstehen bei einer Erbschaft?
Bei einer Hausvererbung können verschiedene Kosten entstehen:
- Kosten für die Ausstellung eines Erbscheins, die vom Wert des Nachlasses abhängen. Wenn es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag gibt, ist der Erbschein für die Übertragung des Immobilieneigentums nicht erforderlich.
- Kosten für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Wenn die Erben die Umschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall veranlassen, entstehen keine Kosten.
- Erbschaftsteuer, deren Höhe vom Vermögenswert und dem Verwandtschaftsgrad des Erben abhängt. Hohe Freibeträge gelten für nahe Verwandte.
- In einigen Fällen kann im Zusammenhang mit der Erbschaft Spekulationssteuer anfallen, wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird.
Welche Vermögenswerte gehören zum Nachlass? – Positives und negatives Vermögen erben
Ein Nachlass umfasst immer die Vermögenswerte und Schulden des Erblassers. Bei einer Erbschaft ist es nicht möglich, nur das positive Vermögen zu erben; auch die Schulden des Verstorbenen werden Teil des Nachlasses. Alle Rechte und Pflichten des Erblassers gehen somit auf die Erben über. Wenn das negative Vermögen das positive Vermögen übersteigt, kann das Ausschlagen der Erbschaft sinnvoll sein.
Haus geerbt: selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?
Wer ein geerbtes Haus erhält, sollte zunächst überlegen, wie die Immobilie künftig genutzt werden soll: Möchten die Erben selbst darin wohnen, den Erbteil verkaufen oder vermieten? Um eine Entscheidung zu treffen, ist es wichtig, die Rahmenbedingungen der Immobilie zu kennen. Neben einem Blick ins Grundbuch spielt auch der Zustand der Immobilie, insbesondere etwaiger Sanierungsbedarf, eine Rolle.
Wenn die Erben die Immobilie selbst nutzen möchten, sollten sie auch die Kosten für eventuelle Umbauten berücksichtigen. Bei vermieteten Objekten müssen die Instandhaltungskosten den Mieteinnahmen gegenübergestellt werden. In einer Erbengemeinschaft ist es wichtig, ausreichend Geld bereitzustellen, um die Ansprüche der Miterben zu erfüllen. Bei vermieteten Immobilien werden die Erben automatisch die neuen Vermieter. Wenn die Immobilie selbst bewohnt werden soll, besteht die Möglichkeit, dem aktuellen Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen. Wer sich für den Verkauf entscheidet, kann den aktuellen Marktpreis schnell mit der kostenlosen Immobilienbewertung von arrivo Immobilien ermitteln.
Hinweis:
Wenn Sie ein Grundstück geerbt haben und darüber nachdenken, es zu verpachten, könnte das Erbbaurecht und die Erbpacht eine Rolle spielen.
Wofür brauche ich einen Erbschein?
Ein Erbschein gibt Auskunft über die rechtmäßigen Erben und den Umfang ihrer Erbschaft (Erbquote). Dieses Dokument, das das Nachlassgericht auf Antrag gegen Gebühr ausstellt, ist oft notwendig, um das Erbe zu erhalten oder darüber verfügen zu können. Behörden oder Banken verlangen es häufig. Der Erbschein ist beispielsweise erforderlich, um auf die Konten des Erblassers zugreifen zu können. Er fungiert als Nachlassverzeichnis und berechtigt den Erben, Einsicht ins Grundbuch der geerbten Immobilie zu nehmen, um herauszufinden, ob und inwieweit diese belastet ist. Das Dokument ist auch notwendig, um die gesetzliche Erbfolge aufzuzeigen und die Erben im Grundbuch als neue Eigentümer einzutragen. Letzteres ist für Erben innerhalb einer Frist von 24 Monaten kostenlos möglich.
Wer einen Erbschein beantragt, nimmt automatisch das Erbe an und kann es danach nicht mehr ausschlagen. In einer Erbengemeinschaft ist es möglich, entweder einen Teilerbschein für einen einzelnen Erben oder einen gemeinschaftlichen Erbschein für mehrere Erben zu erhalten.
Hinweis:
Der Erbschein ist nur eine Möglichkeit, das Erbrecht nachzuweisen. Falls die Erben ein notarielles Testament inklusive gerichtlichem Eröffnungsprotokoll besitzen, benötigen sie in der Regel keinen Erbschein. Auch eine Generalvollmacht kann den Erbschein überflüssig machen.
Immobilienerbschaft: Wie wird das Grundbuch korrigiert und wie werden Mieter informiert?
Nach den Vorschriften der Grundbuchordnung sind Erben verpflichtet, das Grundbuch berichtigen zu lassen, wenn sie eine Immobilie erben. Durch den Todesfall ist das Grundbuch unrichtig geworden und muss entsprechend korrigiert werden. Eine automatische Korrektur durch das Grundbuchamt erfolgt nicht. Das Erbe muss mit einem geeigneten Dokument wie einem Erbschein oder einem notariellen Testament nachgewiesen werden.
Die Korrektur des Grundbuchs ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenfrei; danach entstehen Gebühren, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richten. Bei einer vermieteten Immobilie gehen die Rechte und Pflichten des Mietvertrags auf die Erben über. Ideal wäre es, die Mieter darüber zu informieren, dass die Erben die Rechtsnachfolge angetreten haben. Es ist nicht notwendig, den bestehenden Mietvertrag zu ändern, da der Erbe automatisch an die Stelle des bisherigen Vermieters tritt.
Wie hoch ist der Freibetrag für mein Erbe und ab wann werden Erbschaftssteuern fällig?
Wer in Deutschland erbt, muss auf den Nachlass Erbschaftssteuern zahlen. Die Höhe der Erbschaftssteuer für den einzelnen hängt davon ab, in welche Erbschaftssteuerklasse der Erbe fällt und wie hoch sein persönlicher Freibetrag ist. Ehepartner (Steuerklasse I) eines Verstorbenen haben beispielsweise einen Freibetrag von 500.000 Euro. Wenn ihr Erbteil unter diesem Wert liegt, entfällt die Steuer. Im Vergleich dazu steht einer Schwester (Steuerklasse II) eines Erblassers nur ein Freibetrag von 20.000 Euro zu. Alles darüber hinaus wird besteuert.
Um die Erbschaftssteuer zu umgehen, ist es möglich, Vermögen schon zu Lebzeiten an die Erben zu übertragen, beispielsweise durch eine Schenkung. Hierbei gelten hohe Freibeträge, die alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Eine Schenkung ermöglicht es auch, bestimmte Erben aus dem Nachlass auszuschließen oder ihren Pflichtteil zu reduzieren. In beiden Fällen ist es ratsam, die Schenkung langfristig zu planen und die Vor- und Nachteile abzuwägen.
Alleinerbe oder Miterbe in einer Erbengemeinschaft
Im Gegensatz zum Alleinerben geht das vererbte Vermögen bei einer Erbengemeinschaft auf mehrere Erben (Miterben) über. Eine vererbte Immobilie gehört somit allen Miterben gemeinsam. Ein einzelnes Eigentum an bestimmten Gegenständen des Erbes besteht für keinen Miterben. Die Miterben treffen gemeinsam Entscheidungen bezüglich der Immobilie: Wer soll sie verwalten? Wie soll sie genutzt werden? Kommt ein Verkauf in Frage?
Erbengemeinschaften sind in der Praxis nicht ungewöhnlich und entstehen vor allem dann, wenn der Erblasser seinen letzten Willen nicht in einem Testament festgelegt hat. In diesem Fall tritt die gesetzliche Erbfolge ein, und mehrere Geschwister, Ehegatten oder Kinder des Verstorbenen finden sich schnell in einer Erbengemeinschaft wieder. Abhängig von der Erbquote bekommt jeder Miterbe einen bestimmten Stimmanteil in der Erbengemeinschaft, was eine enge Zusammenarbeit erfordert.
Was ist eine Erbauseinandersetzung?
In der Regel endet eine Erbengemeinschaft mit einer Erbauseinandersetzung, bei der die Gemeinschaft aufgelöst und das Erbe unter den Miterben aufgeteilt wird. Eine mögliche Lösung für Erbstreitigkeiten kann der gemeinsame Verkauf eines geerbten Hauses sein, der im Vergleich zur Teilungs- oder Zwangsversteigerung mit geringeren wirtschaftlichen Verlusten verbunden ist.
Um Erbstreitigkeiten und einen möglichen Wertverlust an der vererbten Immobilie zu verhindern, sollten Erblasser ihren letzten Willen frühzeitig festlegen. Neben einer Schenkung bietet sich auch ein Testament an, um die Art der Immobilienvererbung zu bestimmen. Es ist auch ratsam, rechtzeitig zu entscheiden, ob bestimmte Personen enterbt werden sollen.
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